Ловушка для заказчика — подряд на невыполнимых условиях

84

В этой статье я расскажу об одной из наиболее распространённых проблем строительного рынка и о том, как Заказчику избежать опасной ловушки.

Подряд на заведомо невыполнимых условиях  – это (как понятно из самой формулировки) договор подряда, который невозможно выполнить, по вполне объективным причинам — несмотря на всю юридическую продуманность, гарантии обязательств, штрафные санкции, наличие подписей и печатей.
Юридически всё безупречно, а практически невыполнимо.

Ведь можно взять листок отличной бумаги, красиво напечатать на нём, что 2+2= 16… поставить уверенную подпись и очень солидную печать. Получится убедительный документ. Но он не изменит правил арифметики и здравого смысла. Вот так и с договором на заведомо невыполнимых условиях – с той разницей, что нарушение законов экономики и здравого смысла в нём менее очевидно.

Кому-то может показаться, что такая ситуация – редкость. Ведь не враг же себе Подрядчик – заключать договор на условиях, которые он не может выполнить? Ведь есть суды, штрафные санкции, потеря репутации… Кому нужны все эти проблемы? Однако практика показывает, что сегодня до 80% договоров строительного подряда заключается именно так – на заведомо невыполнимых условиях. И этому есть причины…

Причины

В условиях жёсткой конкуренции на современном строительном рынке, при завидной регулярности экономических кризисов, конкурировать добросовестно становится крайне проблематично. Чтобы получить работу нужно в чём-то заметно превзойти конкурентов. Именно конкуренция толкает Подрядчика на, казалось бы, абсурдный шаг – заключение договора на заведомо невыполнимых для него условиях.
Конкурентная борьба в строительстве происходит в «трёхмерном пространстве»: цена, качество и сроки. Именно здесь разыгрывается драматическое сражение Подрядчика за Заказчика.
Организовать реальное конкурентное преимущества – сложная, комплексная задача, решить которую под силу далеко не каждому. Гораздо проще создать видимость конкурентного преимущества.

Поэтому основной формой договоров на заведомо невыполнимых условиях являются такие договора, в которых какое-либо конкурентное преимущество Подрядчика (чаще всего – цена) не соответствует реально достижимому показателю. Например, цена договора для Заказчика ниже себестоимости выполнения работ. И/или срок выполнения работ короче технологического цикла, за который данные работы можно выполнить без нарушения норм качества.

Последствия

Для Заказчика последствия заключения такого договора выражаются в том, что в один прекрасный момент стройка затягивается, или останавливается,  и продолжить работу, на условиях договора, оказывается объективно невозможно.

Это НЕ означает, что Подрядчик злостно уклоняется от выполнения своих обязательств, имея возможность их исполнить – нужно только заставить его это сделать. Это означает именно то, что означает – Подрядчика объективно не может выполнить своих обязательств т.к. изначально взял на себя невыполнимые обязательства. А Заказчик этого не заметил.

Что происходит дальше? Подрядчик пускается в бега, или горестно разводит руками, или покаянно посыпает голову остатками цемента – в любом случае исполнить договор он не может. Никак.
При этом обычно оказывается, что объём выполненных работ существенно меньше, чем должен был бы быть — исходя из полученного объёма финансирования. Как правило, ещё и качество, выполненной части работ, оставляет желать лучшего.
В результате, вместо того чтобы в срок получить качественный результат строительства, в оговоренные сроки, Заказчик уходит в долгие (и часто экономически бесперспективные) тяжбы с Подрядчиком. А строительство «зависает»  на неопределённый срок. Кроме того, Заказчик вынужден искать нового Подрядчика, заново договариваться, заново платить (точнее переплачивать – т.к. доделки и переделки всегда стоят дороже)… Нервы, время, деньги – всё идёт в увеличенный расход.

Как этого избежать? Довольно просто, поняв некоторые несложные правила.

Как это работает?

Заведомо неисполнимые договора можно разделить на две группы:

1. Подрядчик знает, что не сможет выполнить свои обязательства по договору и сознательно вводит Заказчика в заблуждение.

В этом случае Подрядчик заранее настроен на не честную игру, и может заранее предпринять для этого некоторые меры, оставив для себя лазейки в договоре. Ему важно, на старте, показать Заказчику низкую цену, чтобы получить подряд.

Расчёт здесь на то, что после того как Заказчик втянется в процесс, можно будет вынудить его на дополнительные расходы и отыграть начальный демпинг

В этом деле есть настоящие виртуозы, которые умеют талантливо изобретать и очень убедительно обосновывать Заказчику причины, по которым нужно доплатить. Но, на самом деле, Подрядчик с самого начала знал, что не сможет выполнить оговоренный объём работ за согласованную сумму – т.е. сознательно ввёл Заказчика в заблуждение, чтобы получить работу.

2. Подрядчик недостаточно компетентен и «добросовестно заблуждается», считая, что сможет выполнить свои обязательства.

В этом случае Подрядчик просто плохо умеет считать. Он заключает договор на грани фола – маржа между ценой договора и себестоимостью его выполнения минимальна (а иногда даже отсутствует). Логика проста: «Чем вовсе сидеть без работы, лучше я заработаю хоть немного – даже просто на зарплату своим рабочим, чтобы не разбежались».
Но часто бывает так, что Подрядчик ошибается в своих расчётах – себестоимость оказывается выше. Здесь нет злого умысла, но Заказчику от этого легче не становится.

Характерно, что в обоих случаях Подрядчик, которому катастрофически не хватает денег, стремится минимизировать свои расходы и сэкономить на всём подряд  – покупает дешёвые материалы, нанимает низкоквалифицированных рабочих (и даже им стремится не доплатить).

В результате, сразу начинает страдать качество, а впоследствии возникают и трудовые конфликты. Последнее тоже касается Заказчика т.к. обиженные рабочие начинают воровать материалы, сбегать с Объекта, прихватив инструмент, а иногда даже устраивают настоящие диверсии и лихие разборки (доходящие до драк с применением строительного инструмента и средств малой механизации) прямо на Объекте. Это не улучшает отношений с соседями и правоохранительными органами т.к. юридическую ответственность за происходящее на его территории несёт, в конечном итоге, Заказчик

Как не попасть в ловушку?

Для этого не нужно быть большим специалистом в строительстве – достаточно знать простую школьную арифметику и добавить к ней немного здравого смысла.

Если в финансовом выражении между предложениями подрядчиков могут иметься значительные отличия, то в технологическом ракурсе условия для всех подрядчиков всегда примерно равны. Трудозатраты и технологический цикл одинаков для всех, как закон Всемирного тяготения. Быстрее сделать не получится – технологический цикл не позволит. Меньше людей тоже не задействуешь – работа пойдёт медленнее.

То есть сроки выполнения работ и необходимое количество рабочих – показатели объективные. И именно этот факт позволяет нам сделать простой расчёт – индикатор выполнимости Подрядчиком условий договора.

Запомним «волшебную» формулу:  (P*S)/(F*T) = Х

Где:
P— удельная стоимость работ на 1м2;
S – площадь Объекта;
F – количество работников, необходимых для выполнения работ;
T –время, необходимое для выполнения работ (в мес.)

Сейчас мы посмотрим,  как она работает.

Х – это условный показатель выработки одного рабочего в месяц, в финансовом выражении.

Для примера представим, что нам нужно выполнить капитальный ремонт объекта площадью 200 м2.

Допустим мы имеем два коммерческих предложения:

Подрядчик (А) предлагает реализовать проект по цене работ 10 000 руб./м2.
Подрядчик (B) соглашается на 6 000 руб./м2. – на 40% (!!!) дешевле.

Допустим, у обоих подрядчиков всё, с виду, в порядке – офисы, договора, рекомендации, показ сделанных объектов…(всё это, кстати, не так сложно организовать — даже если ты новичок в строительном бизнесе). Ну, выбор же очевиден – не глупый же человек Заказчик, чтобы переплачивать почти в полтора раза! И Заказчик склоняется в пользу предложения Подрядчика «В».
И… ошибается! Оказывается всё не так просто.

Здравый смысл подсказывает нам, что для реализации проекта нужно чтобы примерно 5 человек работало в течении примерно 6 месяцев. Примерно оценить это можно, даже не будучи профессионалом в строительстве – например, поспрашивать знакомых, уже имеющих в этом некий опыт, задать вопрос на строительных форумах, спросить самих подрядчиков (с поправкой на их вечный оптимизм).

Используя нашу формулу (P*S)/(F*T) = Х , мы получим следующие значения Х:

Подрядчик «А» (10 000 руб/м2):

(10000 руб.*200 м2)/(5 чел.*6 мес.) = 66 666 руб.

Подрядчик «В» (6 000 руб/м2):

(6000 руб.*200 м2)/(5 чел.*6 мес.) = 40 000 руб.

Что это за цифры? А это денежная сумма, которая приходится на одного задействованного работника в месяц.
Причём это даже не зарплата рабочего т.к. не учтена ещё зарплата прораба или бригадира, прибыль  организации (если работаете с фирмой, а не с бригадой), накладные и сопутствующие расходы… Но пока даже не будем учитывать всего этого.
Нетрудно узнать из того же Интернета, какова на сегодняшний момент средняя зарплата специалиста-строителя в Вашем регионе. Можно даже с уточнениями: квалифицированный специалист, простой рабочий, разнорабочий-подсобник. Даже просто общего понимания уровня зарплат в регионе тут вполне достаточно – можно использовать аналогичные показатели из любой известной Вам отрасли.

И сразу станет понятно, что на 40 000 руб./мес. можно нанять только подсобников и/или «алкоголиков тунеядцев, хулиганов». Просто задумаемся: что за люди согласятся работать у меня на стройке за 40 000 руб. в месяц?

И это при 10-часовом рабочем дне с одним (в лучшем случае) выходным днём в неделю, с проживанием в незавидных бытовых условиях, безо всякого соцпакета и вне юрисдикции Трудового кодекса – если брать стандартные условия труда на стройке.

То есть возводить стены, класть плитку и паркет, монтировать проводку, устанавливать двери и сантехнику, прокладывать трубы — у Вас будут люди, согласившиеся получать доход максимум 40 000 руб./мес. И ещё не учитывая того, что строительство имеет сезонность и между объектами нередки простои… В годовом выражении, это превратится в 25 000-30 000 руб./мес.

Это в том случае  — если договор у Вас не с фирмой (которая должна ещё получить свою прибыль), если бригадир всё раздаст, ничего себе не оставит, если нет расходов на транспорт, чтобы добираться до Объекта, если не нужно покупать и чинить инструмент… Короче говоря, если у Вас на Объекте фантастическая утопия неожиданно обрела реальность.

Резюме:

Таким образом понятно, что если расчёт по приведённой формуле даёт значение «Х», которое ниже средней месячной зарплаты по отрасли (или просто не соответствует здравому смыслу), то Вам предлагают заключить договор на заведомо невыполнимых условиях.

Помните: нельзя слепо доверять обещаниям, даже закреплённым юридически – необходимо, как минимум, проверять их исполнимость. Это в Ваших интересах; это вопрос Вашей финансовой безопасности. При том, что вокруг множество тех, кто (сознательно или по собственной глупости) может Вас обмануть. Риски необходимо минимизировать.

Вашей целью является получение результатов работ – качественно и в срок. Вам незачем стремиться к тому, чтобы потратить время, силы, деньги и нервы на справедливую борьбу с мошенниками и глупцами. Вы победите! Но потери, в любом случае, не будут полностью восполнены.

Бонус:

Предложенная формула хороша ещё и тем, что её легко можно инвертировать, заранее вычислив приблизительную реальную стоимость работ по Объекту.
Тогда эта формула будет выглядеть так:

(Z*F*T) = Х/S

Где: Z— средняя заработная плата;
S – площадь Объекта;
F – количество работников, необходимых для выполнения работ;
T –время, необходимое для выполнения работ (в мес.)

Допустим средняя зарплата приличного рабочего составляет сейчас 55 000 руб./мес.  Тогда:

(55000 руб.*5 чел *6 мес. = 1 650 000 руб. – общая стоимость работ по смете

или

1 650 000 руб./200м2 = 8 250 руб. – удельная стоимость работ на 1 м2.

Это минимально – при работе с бригадой, где бригадир полноценно участвует в работе.

Если же вместо бригадира у Вас прораб (который занимается организацией работ, снабжением и т.п., но сам на Объекте не работает), то нужно отдельно добавить в расчёт его зарплату – примерно 80 000 руб./мес. (с одного объекта)

То есть 80 000 руб. * 6 мес. = 480 000 руб. к общей сметной стоимости работ

или

480 000 руб./200м2 = 2 400 руб. к удельной стоимости 1 м2.

Если же у Вас договор с фирмой, то нужно ещё прибавить 15-20% плановой прибыли и 5-7% накладных расходов – без учёта НДС.

Как показывает практика, эти расчёты вполне можно использовать и при торге с Подрядчиком по поводу цены – когда Вам объявляют завышенную цену, а Вы аргументированно показываете её завышение.

Leave A Reply

Your email address will not be published.