Вы купили квартиру без отделки: что дальше?

советы владельцу недвижимости

Очень часто бывает так, что мы покупаем новую квартиру и сразу же приступаем к ремонту в ней: меняем двери, проводку, изменяем вентиляционную систему, переклеиваем обои, устанавливаем новую сантехнику. Насколько все это оправдано и согласуется с юридическими и прочими нормами? И можно ли пойти иным путем? С этими и другими вопросами мы обратились к специалистам московской строительной компании «Эльф-Строй», и вот что они нам рассказали.

Самое главное сегодня, считают они, выбрать для себя квартиру в том месте, где вам удобно жить. Лучше всего, если складывается вариант, при котором вы имеете небольшую квартиру в городе и хороший дом за его пределами. Но ежедневно ездить на работу и с работы на столь далекие расстояния бывает не всегда возможно, и тогда вы находите прибежище именно в городском жилье.

Чтобы эта новая квартира была отделана в соответствии с вашими вкусами и возможностями, ее лучше всего изначально приобретать действительно без отделки. На этом первоначально экономится около 30% средств в пересчете на ее рыночную стоимость. В дальнейшем эти средства, или даже чуть больше, все равно будут затрачены, но уже с учетом именно ваших вкусов и пристрастий. (1) А вопросов здесь возникнет великое множество: нужна ли, например, спецсигнализация и т.д.

При покупке жилья, наверное, не нужно брать высокие этажи. Следует помнить, что элитные дома бывают 4-5-этажными. Кроме того, расселение на высоких этажах вызывает к жизни немало побочных проблем, ведь первые год-два обладатели жилья в новых домах будут обустраиваться: что-то менять, что-то переклеивать, что-то завозить… Лифты будут перегружены и это, согласитесь, ненужные проблемы, «возникающие на ровном месте».

Сразу же нужно сориентироваться в вопросе о том, чтобы коммунальные платежи и прочие накладные расходы не были бы здесь весьма высоки. Вы поселяетесь на много лет, но всегда ли ваша платежеспособность будет столь гарантированно стабильной? Порой такие платежи бывают баснословными и чаще всего неоправданными.

Если же вы окончательно определились с выбором новой квартиры без отделки и хотите произвести в ней перепланировку, то как быть в этом случае?

Во избежание опасных последствий нужно обязательно произвести обследование и заказать проект у специалистов. При высококачественном ремонте согласования не нужны. Но при изменении плана БТИ они потребуются. Нельзя самим изменить архитектурный облик здания, производить изменение несущих конструкций и т.д. В ряде случаев здесь может наступить даже уголовная ответственность. Чтобы себя обезопасить и не наделать ошибок, вам придется обратиться в Межведомственную комиссию, которая определит список всех нижестоящих инстанций для прохождения согласований, а после получения всех разрешений нужно вновь идти в ту же Межведомственную комиссию для окончательного решения вопроса.

Список этих нижестоящих инстанций значителен — ДЭЗ, РЭУ, Управление архитектуры, СЭС, жилкомиссия, МосжилНИИпроект и т.д.

Ошибки при проведении перепланировочных работ могут повлечь за собой явные и скрытые строительные дефекты, вплоть до ослабления несущих конструкций здания, что скажется на его эксплуатационных качествах уже через несколько лет.

Часто нарушения обнаруживаются при работе с системами вентиляции, отопления, горячего водоснабжения. Страдают соседи и сами жильцы, производящие ремонт своей квартиры. Обнаруженные огрехи в этих системах нужно устранять обязательно и даже в принудительном порядке, побуждая к этому виновников.

Бывают случаи, когда, не выдерживая высокого давления, лопаются радиаторы; ванны, джакузи падают на головы жильцов нижних этажей; лопаются трубы, замурованные жестко в стены новых домов при их усадке, и т.д.

Ответственность за все производимые действия в квартире и за возможный вред для третьих лиц в первую очередь лежит на заказчике, то есть чаще всего на самом ее хозяине.

Чтобы избежать многих ошибок и ненужных разбирательств, уже на начало работ следует иметь дизайн-проект, смету и договор с подрядной организацией. Стоимость обычного дизайн-проекта составляет от 10 до 35$ за 1 м2 площади жилья. Можно договориться о том, чтобы его выполнили по стоимости сметы от 300$ за всю квартиру. (2) Стоимость сметы может составить сумму в 200-300$. (3) Но это все весьма условно. Главное, что, получив на руки эти документы, заказчик начнет понимать, за что он платит деньги, что должен получить в итоге и т.д.

Отделывая квартиру, нужно сразу выполнить качественно проводку электрических, телевизионных, телефонных и прочих кабелей и проводов, подводки системы сигнализации. Лучше, если будут проложены несколько электрических групп, состоящих из медного многожильного провода 3х2,5 (4) . Одножильный алюминиевый провод быстро ломается и по своим физическим свойствам уступает медному многожильному, хотя кто-то отдает при работе с ним предпочтение.

Главный принцип — запас сечения провода должен перекрывать нынешнюю потребность всех источников питания и быть рассчитанным на перспективу.

Следует позаботиться и о резервных розетках на случай перемещения мебели, навески ковров и т.д. До окончательной отделки помещения все провода и кабели нужно прозвонить, чтобы не долбить затем стену в поисках обрыва и не подключать неудобных переносок и удлинителей.

Окна давно играют большую роль не только в теплосбережении, но и в эстетике. В нашей полосе РФ наиболее всего подходят двухкамерные стеклопакеты. Устанавливая их, следует задуматься о воздухообмене в жилище.

На финских, норвежских, шведских и других окнах предусмотрены специальные вентиляционные отверстия.

Французские системы имеют специальную мембрану, реагирующую на влажность воздуха. В зависимости от необходимости вентиляционные отверстия открываются автоматически. Автоматы хороши, но стоят денег и не всегда в них есть необходимость. Например, в больших помещениях с высокими потолками, где мало людей и имеются должные вентиляционные вытяжки, они вряд ли нужны.

В помещениях, где на вентиляционных стояках устанавливаются приборы для принудительного оттока воздуха, также могут возникнуть определенные сложности. Нужно помнить, что вентилятор, даже в неработающем состоянии, не должен препятствовать воздухообмену. Для этого требуются также свои расчеты.

Сегодня на рынке нет дефицита в отделочных материалах. Но при покупке товаров надо иметь в виду то, что некоторые недобросовестные поставщики могут закупать товары за границей как неликвиды и предлагать их всем как продукцию якобы высокого качества. Всегда нужно требовать сертификаты и проводить визуальный контроль. Так, покупая различную плитку, следует обращать внимание не только на ее сохранность (сколы, трещины и т.д.), но и на то, чтобы она была нужного цвета и имела правильную форму и размеры. Для этого требуется лишь наложить одну плитку на другую и посмотреть на кромки и углы. (5)

Вряд ли, отделывая квартиру, нужно следовать моде. Однако требования СЭС, вопросы качества, влияния цветового воздействия на ваше настроение и самочувствие всегда должны быть в центре внимания.

Жилье должно быть стильным! Это встречается не часто. Иной раз видно, как заказчик попадает под влияние самоутверждающегося за его счет архитектора, которому самому не хватает опыта, вкуса, чувства меры.

При оформлении и отделке жилища следует иметь в виду, что оно должно быть красивым (в противном случае возникнет чувство раздражения), удобным (чтобы не было дискомфорта) и надежным (постоянный ремонт и переделки дороги). Жилье должно соответствовать образу жизни хозяина, его внутреннему миру.

Опыт показал, что никакой материал не следует превращать в моду. Даже современные натяжные потолки в одних случаях идеальны, в других — порождают свои проблемы. То же и с материалами для труб, напольным покрытием и многим другим. При правильно выдержанной технологии самые хорошие полы в комнатах делаются из паркета, но в иных случаях они уступают место ламинату, керамической плитке. А в прихожей и вовсе ни в какое сравнение не пойдут с системой «теплый пол». Нужно учитывать все: от износостойкости, эстетики, ремонтопригодности до

функционального назначения помещения, где они будут эксплуатироваться.

Внутренние двери должны быть идеально сухими. Покупая их на рынке, где нет условий для хранения, или в магазине от поставщиков, не выдерживающих технологических требований, мы можем вскоре обнаружить, что наши двери начинают растрескиваться, возникает их коробление или, того хуже, их ведет «винтом».

Хороша фурнитура импортная. По цене и качеству выгодно отличается фурнитура, импортируемая, например, из Финляндии. Она функциональна, красива, доступна для многих потребителей.

Что же касается красок, то эта позиция на нашем рынке давно не дефицит. Но здесь следует соблюдать правило: все компоненты, необходимые для технологической цепочки, должны быть совместимы и подходить друг к другу. Надежная продукция поступает к нам из Голландии, Финляндии, Швеции, Германии и других стран. Хороши и многие российские лаки и краски, отличающиеся замечательной укрывистостью, богатой цветовой гаммой, износостойкостью.

Таким образом, сегодня нет противопоказаний в том, чтобы мы приобрели квартиру на первичном рынке без отделки. Деньги, сэкономленные ранее, будут затрачены далее для приведения ее в порядок в соответствии с вашими личными вкусами и пристрастиями.

Хочется, чтобы на вашем пути оказались настоящие профессионалы, которые создадут для вас комфортное жилье и оставят о себе добрую память.