особенности ремонта квартир в старых домах
Один из знаменитых российских архитекторов однажды заметил, что дома гораздо консервативнее своих обитателей с их непостоянными вкусами, модой и привычками. Поэтому-то родительский идеал уюта вдруг перестает устраивать младшее поколение. И вот одни начинают в раздражении (да кто все это строил!) передвигать мебель, а самые смелые решаются на радикальный шаг — евроремонт или ремонт с перепланировкой.
О ЧЕМ ЭТО МЫ?
Под собственно перепланировкой подразумевается переделка квартиры «в плане»: изменение количества комнат или подсобных помещений, их величины или расположения.
Однако в обиходном употреблении термин трактуется более свободно, так как обычно речь идет о комплексном капитальном ремонте помещения. Здесь в традиционный набор работ входит перенос стен, перестилка полов, монтаж навесных потолков, замена дверей, в редких случаях — прорубание новых дверей или окон. Обычно полностью меняется электрическая проводка, которую сегодня принято монтировать в стены. Одновременно увеличивается количество выключателей. (1) Те, кому удается получить необходимые разрешения, с удовольствием «прячут» неуклюжие батареи — убирают их в пол или размещают вдоль стен в монтажных коробах.(2) Заменяется сантехника и устанавливаются бытовые приборы. Зачастую сделать это можно только в ходе перепланировки — для подключения многих импортных стиральных или посудомоечных машин, унитазов, ванн приходится менять трубы и стояки водоснабжения. (3)
Что же касается термина «евроремонт», то он вторичен и довольно условен. Под «евро» понимается западная традиция каждый раз в процессе ремонта немного менять квартиру «в плане», создавая иллюзию «бесконечного множества интерьеров». Увы, главная причина невозможности достижения «евростандарта» у нас состоит в принципиальной разнице технологий строительства. Дело в том, что на Западе уже давно не перегораживают квартиры массивными и тяжелыми несущими стенами. Вместо них используются тонкие (чаще всего — гипсокартонные) «летящие» перегородки. Демонтировать такие перегородки и заново расположить их по своему усмотрению несравнимо легче, нежели крушить кирпичную кладку. Кстати, дома «западного» типа в России тоже начинают строить. Один из примеров — квартиры в Новой Олимпийской деревне.
Всем же остальным, кто упрямо не оставляет мечты о квартире с «индивидуальным характером», остается смириться с тем, что наш путь к комфорту, как всегда, гораздо сложнее западного, и осознать, что дело предстоит нелегкое и действительно капитальное.
ПЕРЕД ТЕМ КАК «РЕЗАТЬ»…
А также ломать, сверлить и долбить, традиционно стоит семь раз отмерить. Учтите — та новая, простая и уютная планировка, которая уже четко сформировалась в вашем воображении, далеко не так проста и доступна в исполнении.
В принципе, если у вас пока есть только мечта о «новой старой» квартире, то на начальном этапе оценить ее «реальность/нереальность» вы можете попытаться самостоятельно.
Один из важнейших вопросов здесь — насколько ваш дом вообще допускает подобное серьезное вмешательство.
По данным специалистов, до сих пор около 60% перепланировок приходится на расселяемые коммуналки. Большинство их располагается в зданиях, построенных еще до 60-х годов и относящихся к так называемому ветхому фонду. Конструктивные особенности таких домов могут существенно скорректировать ваши планы. Перечислим некоторые из этих особенностей и их возможные последствия при перепланировке.
Пожалуй, самые ветхие на сегодня дома — построенные еще в начале века из глиняного кирпича, соединенного между собой известково-цементным раствором. Перекрытия зданий — деревянные, по балкам из того же материала.
На сегодня многие балки прогнили почти на 100%, что делает любые перепланировочные работы крайне нежелательными. Кроме того, их проведение существенно затрудняет и особое устройство вентиляции.(4)
Те же проблемы возникают и с реконструкцией квартир в кирпичных домах 1900-1917 годов постройки, в которых использовались деревянные перекрытия по металлическим балкам или металлическим балкам с железобетонными участками в санузлах и кухнях.
В середине 30-х годов стены домов строились как из силикатного кирпича, так и из глиняного кирпича в два слоя. Дома из силикатного кирпича имеют те же деревянные перекрытия по деревянным балкам. Как правило, все перекрытия прогнили и находятся в плачевном состоянии. Гораздо лучше «самочувствие» зданий (того же возраста) из глиняного кирпича, где стены имеют достаточную толщину, а перекрытия выполнялись смешанные: деревянные по металлическим балкам с железобетонными участками в санузлах.
Очень неплохо (с точки зрения возможности перепланировки) сохранились дома послевоенной постройки. Здания имеют смешанные перекрытия — деревянные по второстепенным деревянным балкам с опорой на главные металлические балки и прогоны, а также металлические и железобетонные колонны.
Вполне допустима перепланировка и в домах, построенных в 50-х годах со смешанными перекрытиями. Некоторую сложность вызывают разве что вентиляционные каналы, довольно причудливо расположенные в продольных и поперечных кирпичных стенах.
Примерно то же самое относится и к кирпичным (с железобетонными перекрытиями) зданиям 60-х годов постройки. Основные трудности при перепланировке вызывают вентиляционные короба и система инженерных сетей.
Между прочим, коммуникационные системы могут преподнести массу неприятных сюрпризов практически во всех старых домах, сведя ваш евроремонт на нет.
Например, насосные станции в таких зданиях никак «не потянут» новомодную джакузи, потребляющую воды в несколько раз больше старой доброй ванны.
Другая проблема очень часто возникает из-за элементарной некомпетентности, и здесь уже не важно, какого года постройки ваш дом. Так, один из последних «писков моды» — стальные радиаторы — рассчитан совсем не для многоэтажных домов. Максимальное давление, которое они выдерживают, — 9-10 атм. тогда как давление в системах отопления стандартных многоэтажек иногда достигает 12-13 атм. (5)
КУДА ПОДАТЬСЯ?
Итак, если после всего вышесказанного жажда перемен у вас не пропала, самое время выяснить — в каком порядке и за какими разрешениями предстоит обращаться.
Согласно этому распоряжению, любые перепланировочные работы должны начинаться с подачи соответствующего заявления в специальные структуры.(6)
Для того чтобы заявление было принято с первого раза (что, вообще-то, случается редко), придется потрудиться над довольно объемным пакетом сопроводительных документов. С вас могут потребовать и дополнительные бумаги, но в обязательном порядке будут затребованы:
• справка о прописке или документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
• заявление о согласии всех совершеннолетних членов семьи, проживающих на данной площади;
• инвентаризационный план дома или выкопировка из него на данную квартиру, выше и ниже расположенные помещения в зоне предполагаемой перепланировки, заверенные Проектно-инвентаризационным бюро (БТИ);
• акт эксплуатационной организации или материалы обследования технического состояния конструкций и инженерного оборудования (в зоне перепланировки), в котором указывается состояние и качество отделки расположенных ниже помещений;
• обмерные чертежи помещения с привязкой инженерного оборудования;
• заключения Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры о возможности и условиях переустройства или перепланировки, если квартира расположена в доме, являющемся памятником истории и культуры, или вновь выявленном объекте, представляющем культурную ценность.
На этом заканчивается первый этап согласования. Комиссия рассматривает представленные материалы, обследует помещение на месте и оформляет свое заключение протоколом о технической возможности и целесообразности намечаемых работ. Выписка из протокола выдается заявителю.
Если комиссия «дает добро», заказчику предстоит второй (не такой продолжительный, но гораздо более дорогостоящий) этап — разработка проекта перепланировки. Учтите, что по закону вы имеете право заказать проект только организации, имеющей государственную лицензию на данный вид работ.
Впрочем, лицензированных и квалифицированных специалистов-проектировщиков в Москве достаточно.
Далее проект должен быть представлен на согласование все в ту же Районную межведомственную комиссию, которой предстоит одобрить или отклонить проект. Но стоит поторопиться — выданные разрешения действительны в течение одного года с момента их согласования. Не осуществленные в течение этого срока работы допускаются только после повторного рассмотрения проекта комиссией.
Так что гораздо надежнее (и намного дешевле) с самого начала сделать «как надо», для чего стоит знать, чего вам не разрешат сделать вообще.
Прежде всего, ни в коем случае нельзя трогать системы, от которых зависят жизнеобеспечение дома и прочность конструкции квартиры: несущие опоры и балки, системы вентиляции, газовые трубы, системы водоснабжения, противопожарные устройства. Изменение систем газификации и водоснабжения возможно, но для этого надо получать разрешение и привлекать специалистов соответствующих коммунальных служб. Для многих поклонников евроремонта сюрпризом становится запрещение «передвигать» ванную и туалетную комнаты и сносить стенку между ними (как и любую другую гидроизолированную перегородку!).
Нельзя устанавливать перегородки, если в результате образуется жилая комната без естественного освещения или приборов отопления. Запрещается также «конструировать» жилые комнаты площадью менее 9 м2 или шириной менее 2,25 м..(7)
2. Очевидно говоря о том, что сегодня принято «прятать батареи в пол», автор использует образное выражение. Конечно, никто не прячет радиаторы и конвекторы отопления под стяжку. Речь, видимо, идёт об устройстве водяных тёплых полов, подключаемых к системе центрального отопления (СЦО). По многим причинам это не самый удачный вариант. Если и делать водяной тёплый пол, то подключать его лучше к системе горячего водоснабжения (ГВС). В основном сейчас принято делать электрические тёплые полы, а старые радиаторы и конвекторы менять на современные — биметаллические.
3. Установка современных бытовых приборов замены стояков никак не требует. Эта операция иногда является побочным следствием самого вмешательства в систему водоснабжения и канализации — в том случае, если стояки сильно изношены. Обычно достаточно сделать от стояка отвод и установить коллекторы. А вот перетягивать систему разводки, действительно, как правило нужно — из-за увеличения количества точек подключения и слива.
4. Если балка прогнила «почти на 100%», то она утратила несущую способность и перекрытие рухнет. Нам встречалось немало старых домов, с деревянными перекрытиями, где несущие балки (матицы) были в идеальном(!) состоянии. Последним примером была квартира в Козихинском переулке, в доме 1898г постройки! При разборке старых домов матицы часто мгновенно растаскивают разные умельцы (например гитарные мастера). Ещё бы! Дерево столетней сушки! Сгнившие балки встречаются в домах, где были проблемы с системой водоснабжения и канализации и перекрытия часто подмокали в течении длительного времени. Конечно, на деревянные перекрытия нельзя ставить киричные перегородки — здесь лучше обойтись гипсокартоном. При серьёзной перепланировке обязательно нужно вскрыть полы и обследовать перекрытия. Причём не только матичные! Из-за постоянных подмоканий и металлическая балка может проржаветь. Но в целом, нельзя сказать, что деревянные перекрытия ставят крест на перепланировке.
Следует учесть и то, что многие дореволюционные дома реконструированны в середине прошого уже века. И деревянные перекрытия заменены в них на бетонные, или перекрытия с металлическими несущими балками.
Что касается «особого устройства вентиляции» — речь идёт о вентилируемых полах, характерных для старых домов с деревянными перекрытиями. Сохранить такую вентиляцию совсем несложно.
5. Последним «писком» моды, являются, по нашему мнению, всё-таки биметаллические радиаторы. Они наиболее распространены т.к. имеют хороший дизайн и прекрасно подходят для систем центрального отопления многоэтажных зданий.
6. Данные структуры называются МВК (Межведомственная комиссия) и искать их следует в районной Управе. Однако, если вы не являетесь большим любителем «кросса по инстанциям» и головной боли, лучше обратиться в специализированную фирму, занимающуюся согласованием перепланировок. Обойдётся это примерно на 500-1500 у.е. дороже чем самостоятельное согласование и сэкономит вам пару лет жизни. Найти такую фирму можно практически в любой рекламной газете, или в Интернет (подробно см. раздел ЮРИДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ нашего сайта).
7. Хотим обратить ваше внимание на то, что во-первых, список необходимых документов для согласования периодически меняется и не для всех зданий он одинаков. Допустим для новой бетонной новостройки заключение о её культурно-историческом значении составлять явно несколько преждевременно. Во-вторых, меняется и сама законодательная база по перепланировке. Например, весной 2002г. вышло постановление Правительства Москвы «Об упрощении согласования перепланировок…» и т.д. «Упростили» на славу — попросту почти всё окончательно запретили. Данное постановление не отменяет принятый в сентябре 1999г «Закон о порядке переустройства» (т.н. Закон № 37), но фактически делает невозможным его использование… МВК, по понятным причинам, не хотят связываться с Правительством Москвы и работают по Постановлению, «зарубая» всё на корню.
