Как проконтролировать ремонтно-строительные работы, не будучи профессионалом в строительстве
Постановка вопроса
При проведении любых строительных, или ремонтно-строительных работ, неизбежно встаёт вопрос контроля, за их выполнением. Причём сразу по двум направлениям. С одной стороны, необходимо контролировать качество работ. С другой, — необходим материально-финансовый контроль. Данная статья посвящена именно этим вопросам и открывает собой целую серию статей, в которых мы будем подробно рассматривать практику качественного и материально-финансового контроля ремонтно-строительных работ со стороны заказчика, не являющегося профессионалом в строительстве. Объём данной статьи достаточно велик, но и тема наша обширна. Мы постараемся не третировать читателя излишними технологическими подробностями и выдержками из сопромата. Нашей целью не является подготовить из вас профессиональных строителей. Но рассказать в двух словах о таком сложном деле как строительство – тоже не получится. Если хотите разобраться – придётся кое во что вникать. Тут уж ничего не поделаешь. К сожалению, и строительный брак, и воровство со стройки – «традиции» давние и устойчивые. Разумеется, не все строители бракоделы и воры. Но давайте отнесёмся к вопросу по-деловому, и не будем надеяться на милость судьбы…
Рассмотрим все варианты
В принципе, есть три пути решения этой задачи:
1) Можно нанять независимого специалиста, который будет полностью вести ваш объект. Это не подмена функций прораба или бригадира. Они должны работы производить, а контролировать их должен именно независимый эксперт. У этого варианта есть масса достоинств, но и некоторые недостатки. Преимущества довольно очевидны. Основное состоит в том, что такой специалист (будем называть его куратором) сможет уделять вашему объекту столько времени, сколько требуется, а не столько, сколько вы сможете выкроить, оторвав его от основной работы и других дел. Недостатков можно назвать несколько. Во-первых, найти хорошего куратора довольно сложно и при выборе легко ошибиться. Ведь куратор должен быть не только прекрасным специалистом в строительстве, имеющим обширный опыт, но и вашим доверенным лицом, а так же обладать рядом специфических деловых качеств. Во-вторых, услуги куратора обойдутся недёшево — минимум 400 у.е. в месяц. Если капитальный ремонт, например, трёхкомнатной квартиры продолжается обычно, 4-6, месяцев, то весь объём курирования обойдётся вам, соответственно, в 1 600 – 2 400 у.е. Хороший специалист просто не пойдёт работать за маленькие деньги т.к. легко может найти себе высокооплачиваемую альтернативу. А нанимать на такое дело кого попало – себе дороже. В принципе хороший куратор всегда оправдает затраченные на него средства – тем, что не даст обмануть вас по смете, воровать у вас с объекта, завышать объёмы выполненных работ и затраченных материалов и, самое главное, — обеспечит надлежащее качество работ. То есть вы будете удовлетворены результатом, не будете тратиться на исправление брака, и ваш ремонт не придётся переделывать через год-другой, заново неся все расходы. Плюсов достаточно. Если только куратор действительно будет хорош.
2) Следующим вариантом может служить не поиск частного специалиста, а обращение в фирму, которая занимается оказанием услуг кураторского надзора за строительством. Их сейчас существует уже достаточно. У фирмы есть ряд преимуществ перед специалистом-одиночкой. Во-первых, фирма объединяет нескольких специалистов различного профиля, и это служит некоторой гарантией качества оказываемых услуг. Во-вторых, фирма должна (правда «должна» не означает, что так оно и есть в реальности) располагать целым арсеналом контрольно-измерительной аппаратуры хорошего качества, держать который одиночке нецелесообразно дорого. Но и услуги фирмы обойдутся, естественно, дороже – где-то от 700 у.е. в месяц (и более – в зависимости от спектра услуг). Это тоже оправдано, но не всегда. Если вы строите дом или ведёте серьёзную реконструкцию – фирма может оказаться полезной. А если ремонтируете квартиру, или служебное помещение – выгодней поискать хорошего частного куратора.
В любом случае – если вы в принципе предполагаете нанять куратора, или привлечь курирующую организацию для контроля за вашими строителями, делать это нужно в самом начале работ (а ещё лучше — до начала работ, на стадии проектирования объекта), а не тогда когда у вас уже возник комок проблем, который вы не в состоянии распутать. Проблемы кураторы, скорее всего, решат, а вот вернуть уже затраченные деньги (порой весьма значительные) и загубленные материалы (иногда весьма дорогие) возможно далеко не всегда. Бракоделам зачастую просто нечем возместить причинённый ущерб. Вернуть же потерянное время и нервы – невозможно.
3) Третий вариант – попробовать проконтролировать процесс самостоятельно. Очевидно, что лучше хозяйского ока за качеством и сохранностью добра никто не присмотрит. Но, что делать, если вы специалист в совершенно иной области и ничего не понимаете, ни в строительных сметах, ни в строительных технологиях?К сожалению, у недобросовестных строителей может быть достаточно причин вас обманывать. А возможностей – хоть отбавляй.При среднестатистическом ремонте квартиры, строителями выполняется около 300-350 различных операций, в каждой из которых есть свои тонкости и нюансы. При этом применяется около 500 наименований различных материалов, каждый из которых обладает своим набором свойств. Убедительно, не так ли?.. Да и где найти время для неусыпного контроля, когда своя работа вздохнуть свободно не даёт? Об этом у нас с вами и пойдёт речь. Даже если вы наймёте куратора, совсем не лишним будет, хотя бы в общих чертах, и самому представлять суть происходящего на вашем объекте. Итак!
Где взять на это время? Организация и планирование контроля.
Поскольку вы (смею предположить) человек занятой и не можете на несколько месяцев бросить свою работу, чтобы всецело посвятить себя вопросам надзора за выполнением работ, спасти ситуацию может только одно – чёткая организация и планирование. Ежедневно бывать на своём объекте вы не можете. Значит нужно определить моменты, когда ваше присутствие действительно необходимо и чётко представлять цель каждого вашего визита на объект. Просто «заехать — посмотреть» когда выпала свободная минутка — это почти всё равно, что вообще оставить работы безо всякого контроля. Оптимальным путём решения данного вопроса является составление графика производства работ. Этот документ нужно затребовать у подрядной организации, вместе со сметой и договором. Лучше всего, если график будет фигурировать в договоре, в качестве неотъемлемого приложения, а его соблюдение будет одним из обязательств подрядчика. Это сразу настроит ваших строителей на серьёзный лад, а вам позволит проконтролировать сроки завершения работ на любом этапе их производства. Ведь совершенно очевидно, что если возведение перегородок опаздывает на неделю, то поклейка на них обоев тоже опоздает и сдача объекта заказчику вовремя произведена не будет. Строительные работы – сложный технологический процесс, который не всегда можно ускорить увеличением количества рабочих на объекте и переходом на трёхсменный график работ. Вы же не заставите шпатлёвку, или цемент сохнуть быстрее?! Вернее заставить можно… Например, установив тепловые пушки. Но это неизбежно приведёт к ухудшению качества т.к. химические процессы протекающие, например, в застывающем цементе требуют, чтобы цементный раствор оставался влажным определённый период времени. Досрочное его высушивание автоматически приведёт к потере прочности, растрескиваниям и расслоениям. Причём эти дефекты проявляются, иногда, не сразу – сдать вам объект, или скрыть брак под другими работами строители успеют. И таких примеров множество. Понятие «технологический цикл» в строительстве имеет очень большое значение.
С графиком работ в руках можно уже что-то делать. Во-первых, следует определить точки контроля. То есть, когда и какие операции будет вами проверяться на соблюдение качества и сроков их выполнения. Например, если в вашей квартире выполняется гидроизоляция санузлов, то проверить качество её выполнения естественно нужно до того, как она будет скрыта под слоем цементной стяжки. А чтобы проверить качество устройство самой стяжки вам нужно быть на объекте до того как начнут укладывать плитку, или стелить паркет. С графиком производства работ сделать это несложно. Достаточно открыть график, посмотреть – когда должна быть закончена та, или иная операция и сообщить своим строителям, что такого-то числа вы прибудете на объект с целью проверки качества выполнения таких-то работ и, что они не имеют права выполнять работы, которые скроют результаты тех, что вы собираетесь проверить.
Вообще, все работы, результаты которых затем скрываются под другими работами и отделкой, носят в строительстве наименование «скрытых работ» и их выполнение положено подробно фиксировать специальными актами. Это общепринятая практика строительства.
Конечно, строители могут попробовать заявить, что вы задерживаете производство работ своими проверками. Но здесь следуют проявить жёсткость. Если в графике указанно, что определённая работа должна быть завершена, например, 25-го июня, то ваше прибытие с целью её проверки вечером этого же дня никак не должно задержать строителей. Но, конечно, вы не должны позволять себе опаздывать с проверками, откладывать их на несколько дней. Тогда претензии строителей станут вполне обоснованными.
Бывают случаи, когда строители выполняют некоторые работы несколько раньше обозначенных в графике сроков, или немного запаздывают. В этом случае прораб, или бригадир обязан заблаговременно поставить вас в известность об этом, чтобы вы могли перенести сроки проверки. И здесь обязательно нужно разобраться в причинах изменения сроков. Причём детально. Если работы идут с опережением графика – не нарушается ли технологический цикл, не устраивается ли на объекте гонка, в ущерб качеству. Если имеет место быть отставание – что конкретно строители планируют предпринять для того, чтобы сдать объект в срок, не нанесут ли, опять же, эти меры ущерб качеству. Одно то, что вы проявляете пристальное внимание ко всему, что происходит на вашем объекте и от вас нельзя отделаться общими фразами типа: «Не боись, хозяин, всё поправим, везде успеем», уже сформирует у строителей правильное отношение к работе и может избавить вас от огромного количества проблем.
Основные правила контроля
Итак, мы определили, что для успешного осуществления контроля вам необходим график производства работ. Он позволяет вам точно знать: что именно и когда вам нужно проконтролировать. Без этого документа не должна обходиться ни одна ваша встреча с прорабом, или бригадиром. Если вы приехали на объект – обязательно сверьте с графиком фактическое состояние работ. И поступайте так каждый раз, неукоснительно. Если идёт отставание, и даже если имеется опережение графика – обязательно поинтересуйтесь причинами. И не вскользь, а обстоятельно. Первое может свидетельствовать о том, что вам сорвут сроки сдачи объекта, или устроят гонку под девизом «пятилетка за два дня» под конец работ, в ущерб качеству. Второе – о том, что где-то нарушается технологический цикл. Конечно, опережение графика может просто указывать на то, что мудрый прораб немного «проложился» при его составлении. Но уточнить не помешает. Следите и за последовательностью работ — их тоже отражает график. Если какие-то операции неожиданно поменялись местами – разберитесь, почему это произошло и как может сказаться на конечных результатах. Только так вы заставите ваших строителей серьёзно относиться к вашему контролю и соблюдению ими своих обязательств.
При этом не стоит устраивать скандалов по каждому поводу. Задавайте свои вопросы в спокойной, доброжелательной форме, подчёркивая, что хотите просто разобраться в ситуации, а не ищите повода для предъявления претензий. Если ответы на ваши вопросы вас удовлетворят, поблагодарите прораба или бригадира за данные объяснения. Создавать на объекте нервозную обстановку и ссориться со строителями без серьёзной причины никак не стоит. Они должны чувствовать серьёзный контроль, но пережимать не следует. Это тоже может сказаться на качестве работ. В беседах с прорабом постарайтесь придерживаться той линии, что у вас с ним общая цель – сделать объект качественно и в срок. Вы доверяете его знаниям и опыту, но он тоже должен понимать вашу позицию и желание держать всё под своим контролем: вы – хозяин, и вкладываете в свой ремонт немалые деньги. В голове строителя, при скурпулёзных проверках, может возникнуть подозрение, что хозяин хочет придраться и «опустить по деньгам». Такие подозрения могут существенно сказаться на настроениях бригады и на всей работе. Не стоит не придавать этому значения. Дайте понять вашим строителям: за качественную работу, результаты которой вас удовлетворят вы платить – готовы! И всё будет в порядке.
Общаться на объекте вам следует с одним и только одним человеком – прорабам или бригадиром. Не нужно лезть с расспросами к рабочим. Если вас что-то заинтересовало – задайте вопрос прорабу и, кстати, обратите внимание – ответит он на него самостоятельно, или переадресует ваш вопрос рабочему. Это прекрасно свидетельствует о компетенции прораба и том, насколько он в курсе происходящего на объекте. Если прораб систематически отвечает на ваши вопросы, консультируясь с рабочими, — значит, он недостаточно компетентен или плохо осведомлён о том, чем заняты его люди. При соответствующей ситуации можно ему на это указать. Тем более (никогда и ни при каких обстоятельствах) вам не стоит напрямую обращаться к рабочим с просьбами и поручениями. Это нарушит священный принцип единоначалия и частично снимет с прораба ответственность за то, что происходит на вашем объекте. Ведь если рабочими руководит один человек – весь спрос с него. А если появляется несколько командиров – ответственность утрачивает конкретность и становится размытой. Достаточно один раз обременить одного рабочего пустяковой просьбой как, в ответ на ваше недовольство срывом сроков, вы рискуете услышать, что это происходит по вашей вине т.к. вы постоянно отвлекаете рабочих своими поручениями.
Журнал работ
С первого дня на вашем объекте должен присутствовать (кроме графика) ещё один важный документ – Журнал производства работ. Это обыкновенная общая тетрадь в клеточку, которая заполняется в произвольной форме и представляет собой нечто вроде дневника вашего объекта. Заполняет Журнал, в основном, прораб, или бригадир. Хотя иногда там могут появляться и ваши собственные отметки. Основное требование к журналу – он должен заполняться каждый день. Вопрос о наличии на объекте журнала и его ведении прорабом следует сразу оговорить, в момент подписания договора. При кажущейся простоте документ этот ОЧЕНЬ важен! Мне трудно даже описать: сколько всяких, больших и маленьких, проблем мне лично удалось разрешить с помощью этого документа, за время моей работы в ремонтно-строительном сервисе. И, порой, трудно представить – как бы я их решал без Журнала.
Ремонт – дело долгое и сложное. Зачастую почти невозможно установить какие-то подробности через несколько месяцев после того как они имели место быть. А это бывает очень важным, поверьте. Особенно при решении спорных вопросов.
Зачем? Давайте представим себе только несколько наиболее простых ситуаций:
1) Сорваны сроки сдачи объекта. Вы предъявляете претензии строителям, а они говорят, что сроки сорваны по вашей вине т.к. вы вовремя не поставили на объект какие-то материалы. Причём речь идёт о событиях двухмесячной давности. Вы уже сами не помните – как и что было. Открываем Журнал и смотрим дату поставки на объект тех самых материалов, а, заодно, — какие работы производились в этот момент на объекте. И видим, допустим, что материал должен был быть завезён на объект в понедельник, был завезён во вторник, а работы с его использованием начались только через неделю. Всё становится ясным.
2) У вас возникли подозрения, что строители завысили количество материалов, использованных на объекте. Допустим, речь идёт о сухой цементной смеси, которой заливали стяжку. На момент завершения работ установить реальное количество использованного материала с достаточной точностью практически невозможно. Снова поможет Журнал, в котором записано – когда и сколько сухой смеси было завезено на объект. Искушение заняться приписками возникает у строителей, как правило, в момент завершения работ – когда подводятся финансовые итоги объекта, а выяснить реальное количество некоторых материалов уже достаточно сложно. В момент поставок, когда вы легко можете проверить это количество, прораб рисковать не станет.
3) Строители не выполнили какое-то ваше поручение и прораб не может вспомнить, что оно было. Снова открываем Журнал и видим там и само поручение, и дату, когда оно было дано.
А бывают куда более сложные и запутанные ситуации!
Для того, чтобы эта система работала, нужно только одно – чтобы прораб ежедневно вёл Журнал, а вы внимательно просматривали его каждый раз, когда бываете на объекте и сверяли записи в Журнале с тем, что фактически происходит. Прораб должен ежедневно заносить в Журнал всё, что происходит на объекте. А именно: какие работы, и какими конкретно рабочими выполнялись в этот день на объекте; какие материалы и в каком количестве были завезены. Ну и, конечно любые значительные события и проишествия, которые могут случиться. Вам же следует заносить в Журнал все ваши поручения, замечания и пожелания по ходу работ. Времени эта работа занимает совсем немного, а польза от неё велика. В любой момент можно будет установить: сколько рабочих было на объекте, в любой день, и какую работу они выполняли; какие материалы, когда и в каком количестве были завезены; какие поручения давались строителям, и когда это было сделано; какие вопросы возникали к вам и когда вам о них сообщалось. Поверьте моему опыту – всё это может очень и очень пригодиться.
И последнее! Очень хорошо, если прораб ежедневно будет звонить вам, вечером, и докладывать о положении дел. Если всё в порядке, то говорить особенно не о чем – разговор займёт пару минут. Важно услышать от прораба, что всё нормально. Это нужно затем, чтобы у вас душа была спокойна и чтобы потом, если «всплывут» всякие проблемы, вы могли задать вопрос: почему вы не были своевременно поставлены о них в известность, несмотря на ежедневную возможность это сделать? Почему вам докладывали о нормальном ходе работ, когда это было не так?
Заключение
В этой статье мы касаемся лишь общих принципов контроля строительных и ремонтно-строительных работ. О том какие работы, как и когда следует проверять, мы подробно расскажем в следующих статьях на данную тему. Каждой технологической операции мы планируем посвятить отдельную статью. Гидроизоляция, стяжка, возведение перегородок и стен из различных материалов, электрика и сантехника, плиточные и малярные работы, штукатурка, установка дверей и окон, укладка паркета, кровельные работы, финансовый контроль строительства — и многое другое станет темой наших исследований. При этом мы хотим подчеркнуть, что эти материалы будут ориентированны не на профессионального строителя, а на заказчика, который может совсем не разбираться в строительстве.
Юрий Дёмин
