Двухуровневая квартира – за и против

19

29.11.2004 22:23

Стоит ли покупать двухэтажную квартиру?

К написанию данной статьи меня побудило практическое столкновение с задачами формирования внутреннего пространства двухуровневых квартир. К настоящему моменту в моей практике было всего два таких случая – двухэтажные квартиры всё ещё остаются в Москве некоторой экзотикой и встречаются в работе дизайнера по интерьерам гораздо реже, чем обычные — одноуровневые. Но выводы, которые я сделал из опыта работы с двухэтажными квартирами, показались мне не лишёнными интереса и могущими представлять некоторую ценность для тех, кто раздумывает над  возможностью приобретения двухуровнего жилья. Буду рад, если не ошибся, и моя статья поможет кому-то сделать осознанный выбор.  

 

2_et_1В современной России двухуровневая (двухэтажная) городская квартира традиционно считается признаком сверхреспектабельности её владельца. Фразы типа «У него собственный коттедж на Рублёвке. Четыреста квадратов!» или «У него квартира на Пятницкой. Сто шестьдесят метров свободной планировки!» заменяют, в иных ситуациях, подробную справку о состоянии банковского счёта, деловых возможностях, авторитете, связях и т.д. лица, о котором идёт речь, и даже могут служить пропуском в места куда «простым смертным» вход заказан.

Раньше схожие функции выполняла информация об автомобиле. Но российский бизнес за последнее время несколько подрос и теперь мало кого можно удивить дорогой машиной. Недвижимость – вот что сегодня является истинным мерилом  достатка и веса человека в обществе!

Двухуровневые квартиры стоят в этом вопросе особняком, серьёзно недотягивая, правда, до вершины элиты — пентхаузов. В сознании множества людей этот тип жилья представляется более комфортабельным, безусловно оригинальным, и потому кажется особенно привлекательным. Но на практике всё оказывается не столь однозначно.

 

Для начала рассмотрим экономический аспект целесообразности покупки двухуровневых квартир.

 

Начнём с того, что многоэтажные жилища люди начали возводить не для достижения большего комфорта, а из-за нехватки места. В средневековой Европе (в точности как почти во всём современном Мире) цены на землю в городах были баснословно велики. Именно поэтому дома начали «расти» вверх. Чем выше дом, чем больше в нём этажей — тем больше полезной площади можно получить на одном и том же клочке земли.

Всё это, со временем, привело к тому, что именно малоэтажное строительство в черте города стало считаться престижным. Ведь возвести дом в два-пять этажей на площади где могло бы покоиться основание небоскрёба может позволить себе только очень богатый человек, имеющий возможность к подобному расточительству.

Двухуровневая квартира, как и любое многоэтажное жильё, — плоть от плоти многовековой проблемы нехватки земли (хотя, конечно, связь эту сейчас  проследить уже трудно). Если в Средневековье скученность городской застройки диктовалась, главным образом, вопросами безопасности – границами городских защитных укреплений, то в современном Мире не менее  жёстким диктатом служит вопрос городской инфраструктуры и коммуникаций. Так, или иначе, но сегодня мы имеем дело со старыми проблемами  и решаем их прежними способами —  увеличиваем полезную площадь в границах застройки за счёт наращивания этажности. Поэтому…

 

Первое, что приходит в голову при мысли о двухярусной квартире – она БОЛЬШАЯ! Она в два раза больше обычной квартиры! Ведь два этажа это в два раза больше чем один – уровень арифметики начальной школы. Однако, это не совсем так… Или даже совсем не так.

 

Допустим, что площадь каждого этажа равняется семидесяти метрам. Значит, общая площадь квартиры будет уже сто сорок метров. Просто замечательная площадь!

Но для того чтобы связать эти два этажа между собой, нужна лестница,  что совершенно очевидно. А лестница имеет свойство занимать собой часть этой самой площади. Большую ли? Порядкавосемнадцати квадратных метров!!! Более 10% расчётной площади квартиры.  Давайте посмотрим – как так получается?

Допустим, что ширина ступеней лестницы у нас будет девяносто сантиметров. Уменьшать этот размер вряд ли целесообразно т.к. узкой лестницей неудобно пользоваться. Да и затащить по тесной лестнице мебель на второй этаж в момент заселения квартиры может оказаться просто невозможно. А если потребуется пронести по лестнице крупногабаритный груз спустя год после новоселья? Девяносто сантиметров – это минимум. Добавим с каждой стороны по пять сантиметров на перила и конструкционные элементы, и получим ширину ровно метр.

Ещё лестница имеет длину. Чтобы угол её наклона не вызывал в памяти ощущения от посещения альпийского горнолыжного курорта, а высота ступеней не приводила к необходимости поднимать колени на уровень мочек ушей, длинна лестницы при высоте подъёма в три метра (что приблизительно соответствует высоте потолка 2,75 м) должна составлять около… четырёх метров!

Но и это ещё не всё!

Если высоту каждой ступени  сделать оптимальной (около семнадцати сантиметров), то на трёхметровом подъёме мы получим семнадцать – восемнадцать ступеней. Между тем, справедливо принято считать, что лестницей, где один пролёт имеет более десяти ступеней пользоваться неудобно и даже опасно. Значит, лестницу придётся делать двухмаршевой (с междумаршевой площадкой), и поворотной – чтобы она получилась более компактной и не тянулась через половину первого этажа.

Lestnica_razmerТаким образом, мы сокращаем длину лестницы вдвое, но вдвое же увеличиваем её ширину. Получается уже не 4х1 м., а 2х2 м. Добавим ещё один метр на ширину междумаршевой площадки и получим 3х2 м.

То есть площадь, занимаемая лестницей, составит шесть квадратных метров… на каждом этаже. Ведь на нижнем этаже эта площадь будет занята основанием лестницы, а на верхнем – лестничным пролётом (отверстием в перекрытии). Итого – двенадцать квадратных метров площади «съедает» лестница!

От наших ста сорока квадратных метров общей площади квартиры осталось уже… сто двадцать восемь. Почти десять процентов площади – долой! А ведь это – десять процентов немалой стоимости квартиры.

Сколько стоит один квадратный метр вашего жилья? Полторы тысячи долларов? Две? Две с половиной? Пять? Умножим эту цифру на двенадцать квадратных метров и задумаемся над результатом.

Но это ещё не всё!

Сама лестница занимает место. Но на неё нужно зайти и с неё нужно как-то сойти. То есть на обоих этажах перед лестницей должно существовать некоторое свободное пространство. Причём, чтобы не испытывать психологического дискомфорта и избежать травм, пространство это должно быть не очень тесным. Допустим, что на каждом этаже перед лестницей мы оставим площадки 1,5х2 м. То есть ещё около шести квадратных метров перейдут из разряда полезной площади в разряд бесполезной.

Итого мы уже «потеряли» восемнадцать квадратных метров полезной (и высоко оплаченной) площади!

Конечно! Можно уменьшить ширину лестничных маршей до восьмидесяти сантиметров (меньше – уже придётся ходить боком). Можно сузить междумаршевую площадку сантиметров до девяносто. Можно чуть-чуть сократить пространство перед лестницей на этажах. В общей сложности метра три,  возможно (!), «выиграть» удастся.

Правда потом придётся всю жизнь мучиться с неудобной лестницей и заниматься мебелировкой второго этажа через окна, покупая мебель по принципу – пролезет ли в окно?

Да и не всегда выгадывание сантиметров имеет смысл! В типовых двухуровневых квартирах строители оставляют готовый лестничный пролёт размером — как раз примерно 3х2 м.  Он, по замыслу архитектора,  обычно располагается именно таким образом, чтобы исполнить своё предназначение – быть целиком занятым лестницей. Если лестница займёт его не полностью – полезной площади всё равно не прибавится, просто появятся всякие нелепые зазоры.

Можно ещё использовать подлестничное пространство как подсобное помещение. Но, это довольно низкое и тесное пространство – выигрыш тут минимален.

Можно установить винтовую лестницу – она  занимает значительно меньшую площадь, чем лестница с прямыми маршами. Но такой вариант, на мой взгляд, подходит только для достаточно молодых  и бездетных квартировладельцев. Иначе перемещение между этажами собственных апартаментов может превратиться в весьма неудобное и, подчас, рискованное занятие. Винтовая лестница хороша как экзотика. Она – продукт компромисса между необходимостью устроить сообщение между этажами и желанием сэкономить площадь. И для достижения этого компромисса пришлось пожертвовать удобством – пользоваться такой лестницей постоянно не слишком приятно. Недаром винтовые лестницы чаще всего можно встретить именно там, где экономия места – вопрос принципиальный, а удобство – второстепенный (например, на кораблях и в технических помещениях).

С экономической точки зрения важен ещё один момент – стоимость самой лестницы. Красивая, прочная и удобная лестница нужных размеров обойдётся примерно в 5 000 – 7 000 у.е., которые тоже стоит включить в расходы по приобретению двухуровневой квартиры и добавить к стоимости тех «потерянных» квадратных метров, которую мы рассчитали выше.

Таким образом, приобретаемая полезная площадь двухуровневой квартиры, при средней цене одного квадратного метра жилья 2 000 у.е. обойдётся примерно на 42 000 у.е.  дороже, чем полезная площадь одноуровневой квартиры. Или иначе: потери полезной площади составят 18 м.кв., а сама стоимость возрастёт приблизительно на 6 000 у.е.

Теперь, что касается комфорта двухуровневых квартир.

Приобретая желанные «квадратные метры», каждый хозяин, естественно стремиться обустроить их на собственный вкус и манер. Именно поэтому квартиры «свободной планировки» так привлекательны для покупателя.

Как дизайнер по интерьерам, я знаю, что формирование пространства будущей квартиры начинается с функционального зонирования помещения и создания архитектурно-планировочного решения. То есть с определения: где что будет находиться,  с установления границ зон и обозначения этих границ с помощью стен, перегородок и всевозможных оригинальных пространственных решений, во множестве предлагаемых современными приемами архитектурного дизайна. И тут оказывается, что «свободная планировка» свободна лишь условно. В любом помещении есть некоторое количество чётко заданных и неизменяемых параметров.

 

Первым, и главным, является конфигурация внешних границ помещения, внутри которых находятся ваши владения. Здесь мы ничего изменить не  можем, и эта конфигурация сама диктует нам некоторые условия, которые нам придётся соблюдать.

 

Второй момент – расположение входной двери. В подавляющем большинстве случаев это тоже — неизменяемый параметр. А значит, свобода выбора в вопросе размещения прихожей у нас отсутствует. Она будет именно там, где находится входная дверь — где её запланировал проектировщик вашего дома, а не там, где бы вы хотели её разместить.

 

Следующее – окна. Планировку квартиры приходится выбирать таким образом, чтобы в каждом помещении было как минимум по одному окну, а перегородки должны быть установлены таким образом, чтобы они не «рубили» окна на части. Это – банально и очевидно. Но иногда так хочется подвинуть какое-нибудь окно сантиметров на 20-30 в сторону, чтобы планировочное решение получилось красивым и лаконичным! Но это – невозможно, и приходится подстраиваться под то, что есть.

 

Четвёртый параметр – несущие конструкции здания. В квартирах «свободной планировки» их минимум, но они всё же присутствуют и могут быть представлены в виде  нескольких несущих стен, колонн, пилонов и т.д. Все они могут стать досадной помехой на пути к формированию внутреннего пространства квартиры. Их можно «обыграть», но лишь в определённых пределах. Тут наша свобода снова оказывается ограниченной.

 

Пятый параметр – расположение санузлов и кухни. Точнее не самих помещений, а стояковых труб водоснабжения и канализации, обеспечивающих работу сантехнического оборудования квартиры. При помощи современных строительных технологий возможно, конечно, разместить санузел в любой точке квартиры – работа инженерных систем теперь не так зависит от угла наклонов и длинны канализационных труб, как раньше. Но такие «фокусы» ведут к дополнительным финансовым затратам и принуждают скрывать и звукоизолировать канализацию, проходящую, например, под потолком.

Я уже не говорю о сложности и дороговизне оформления таких изменений в планировке, как перенос санузла!

 

Я перечислил пять основных моментов, ограничивающих свободу формирования внутреннего пространства квартиры. Есть и другие. И чем их больше, тем меньше у нас свободы в собственных владениях! Тем сложнее превратить свои «квадратные метры» в удобный и красивый дом. Тем на большее число компромиссов нам придётся пойти.

 

В двухуровневых квартирах к перечисленным константам, ограничивающим свободу планировки, добавляется ещё одна – всё та же лестница.

Как уже говорилось выше, место расположения лестницы в двухярусной квартире является, как правило, заданным – определённым архитектором при проектировании дома и заложенным строителями при его возведении.

Переместить лестницу на другое место (если вас по каким-либо причинам не устраивает её нынешнее положение) крайне сложно. Для этого придётся заделывать существующее отверстие в междуэтажном перекрытии и прорезать новое – в облюбованном для лестницы месте. Практически это не всегда можно осуществить по техническим причинам и чрезвычайно сложно согласовать с соответствующими инстанциями. Ведь такое переоборудование  помещения – серьёзное вмешательство в несущие конструкции здания.

Поэтому можно считать, что выбирать место расположения лестницы в вашей двухэтажной квартире вам не придётся – оно определено раз и навсегда. А значит, формирование внутреннего пространства квартиры придётся привязывать ещё и  к месту установки лестницы – идти на новые, дополнительные компромиссы между лёгким кружевом своих творческих замыслов и железобетонной действительностью.

Из всего вышеизложенного можно, как мне кажется, сделать несколько выводов:

1)      При покупке двухуровневой квартиры следует учитывать, что стоимость полезной площади в ней существенно выше стоимости полезной площади одноуровневой квартиры. Или полезной  площади в ней значительно меньше, чем в одноуровневой квартире с таким же  номинальным количеством квадратных метров;

2)      Покупатель двухэтажной квартиры вынужден будет понести дополнительные затраты на приобретение и установку лестницы;

3)      Возможность свободного формирования внутреннего пространства в двухуровневых квартирах ограничена более, чем в одноуровневых.

Но…

1)      Если вас интересует престиж, вы готовы платить за это хорошие деньги и мириться с некоторыми неудобствами;

2)      Если вы стремитесь к оригинальности, и вас не пугает необходимость ежедневных многократных перемещений по лестнице внутри собственного жилья, (что может на практике оказаться гораздо более неудобным, чем представляется на первый взгляд)…

Значит, вы вполне можете позволить себе покупку двухуровневой квартиры. Главное,  чтобы вы шли на все издержки с открытыми глазами и не сожалели потом о сделанном выборе.

В качестве иллюстрации к статье использован фрагмент реального проекта двухуровневой квартиры, разработанного автором статьи.

Leave A Reply

Your email address will not be published.